Kupovina stana predstavlja jedan od najvažnijih životnih koraka za većinu ljudi. Proces kupovine nekretnine u Srbiji regulisan je zakonskim propisima koji zahtevaju detaljnu dokumentaciju iz različitih izvora, uključujući i katastar nepokretnosti. U nastavku teksta istražićemo koje sve dokumente treba da pripremite kako biste bili spremni za kupovinu stana.
Proverite status nekretnine koju želite kupiti
Izvodi iz zemljišnih knjiga, Vlasnički list, odnosno Izvod iz lista nepokretnosti – ovi dokumenti pružaju detaljan uvid u vlasničku strukturu i pravni status nepokretnosti. Oni treba da budu sveži, ne stariji od 15 dana, kako bi se osiguralo da su informacije ažurirane. Ovi dokumenti sadrže podatke o osnovu sticanja nepokretnosti, broju suvlasnika, ako ih ima, kao i eventualne zabeležbe ili terete na nepokretnosti.
Građevinska dozvola i Potvrda o lokacijskoj dozvoli (za objekat u izgradnji) – ukoliko je vaš izbor kupovina stana u izgradnji u Vrnjačkoj Banji, prodavac je dužan da dostavi građevinsku dozvolu za zgradu u kojoj se nalazi predmetni stan, kao i Potvrdu o lokacijskoj dozvoli. Ovi dokumenti su ključni jer potvrđuju da je građenje objekta zakonito i u skladu sa urbanističkim planom, te da je stan legalno izgrađen.
Kupovina stanova u izgradnji može biti veoma isplativa opcija iz više razloga. Za početak, cene su obično niže nego kod stanova koji su već izgrađeni, što vam može doneti i prihod u budućnosti ukoliko se odlučite za izdavanje tog stana. Još, možete sami odlučiti kako pametno iskoristiti prostor u stanu ili kući i prilagoditi ga isključivo sebi.
Pravna dokumentacija za neuknjiženu nepokretnost
U slučaju neuknjižene nepokretnosti, potrebno je prikupiti kompletnu pravnu dokumentaciju koja prati nepokretnost od prvog do poslednjeg vlasnika. Ovo uključuje dokumentaciju o regulisanom porezu na prenos apsolutnih prava, nekada poznatom kao porez na prenos nepokretnosti, koji se obračunava prilikom svake promene vlasništva.
Proverite da li postoji zabeležba ili predbeležba
Provera zabeležbi i razumevanje predbeležbe su ključni koraci prilikom kupovine stana, posebno u kontekstu nepokretnosti u izgradnji. Važno je angažovati stručnjaka za nekretnine ili advokata kako biste se uverili da su sva prava jasno definisana i da nema prepreka za prenos vlasništva na vaše ime. Ovi koraci su od suštinskog značaja za zaštitu vaših interesa i obezbeđivanje sigurne transakcije.
Zabeležbe o ličnosti imaoca prava – Ako na nepokretnosti postoji zabeležba koja se odnosi na maloletnu osobu, osobu pod starateljstvom ili osobu lišenu poslovne sposobnosti, to može uticati na proceduru prenosa vlasništva. Potrebno je proveriti da li je pristanak staratelja ili drugog zakonskog zastupnika dobijen za transakciju.
Zabeležbe na samu nepokretnost ili pravne odnose povodom nje – Zabeležbe spora ili odluke koje nisu konačne mogu ograničiti vašu sposobnost da slobodno raspolažete nekretninom. Takođe, zabeležbe o zabrani otuđenja ili opterećenja nepokretnosti, ugovora o doživotnom izdržavanju ili postupka eksproprijacije mogu značajno uticati na vašu odluku o kupovini.
Predbeležba je nova pravna mogućnost koja omogućava uslovni upis promene vlasnika nepokretnosti pre isplate celokupne ugovorene cene. Ova procedura je posebno relevantna u slučaju kupovine stana koji je deo objekta u izgradnji.
- Uslovni upis – nakon zaključenja ugovora o prodaji, javni beležnik dostavlja nadležnoj službi za katastar nepokretnosti ugovor o predbeležbi.
- Isplata cene – kupac isplaćuje dogovoreni iznos u određenom roku.
- Clausula intabulandi – prodavac overava izjavu kod javnog beležnika nakon što je cela cena isplaćena, čime se potvrđuje saglasnost sa upisom kao novi vlasnik.
- Opstanak predbeležbe – do potpunog ispunjenja uslova za prenos vlasništva, predbeležba ostaje upisana kao uslovni upis.
Kako se vrši sama kupovina?
Prodavac će najverovatnije tražiti kaparu, obično u visini od oko 10% cene stana, kao dokaz vašeg ozbiljnog interesa za kupovinu. Kapara se često uplaćuje prilikom potpisivanja predugovora.
Važno je da se kapara i uslovi kapare jasno definišu u predugovoru koji se zaključuje kod javnog beležnika (notara). Predugovor se upisuje kod javnog beležnika, čime se osigurava da se stan ne može prodati drugom kupcu sve dok vaš predugovor nije raskinut. Ako se u predugovoru ne dogovorite drugačije, zakonski propisani rok za isplatu preostalog iznosa je 60 dana.
Nakon što obezbedite finansiranje i pripremite se za konačnu kupovinu, idete kod notara koji pokriva opštinu na kojoj se stan nalazi. Glavni ugovor se potpisuje u prisustvu notara i predstavlja solemnizovanu ispravu, koja je pravno obavezna i validna. Prilikom potpisivanja glavnog ugovora, isplaćuje se preostali deo cene stana. Kapara koju ste prethodno uplatili obično se uračunava u celokupnu cenu.
Ukoliko stan nije novogradnja sa investitorom koji bi se bavio uknjižbom, vi kao kupac možda ćete biti odgovorni za ovaj korak. Zahtev za upis prava svojine podnosi se nadležnoj katastarskoj službi uz priložene dokaze kao što su:
- Potvrda o uplati taksi
- Ugovor overen kod notara
- Clausula intabulandi (saglasnost prethodnog vlasnika za upis u katastar nakon potpune isplate)
- Fotokopija lične karte
- Izvod iz APR ako je kupac pravno lice
Ako prodavac nije direktno upisan kao vlasnik nepokretnosti, potrebno je priložiti dodatne isprave koje dokazuju neprekinuti pravni sled od upisanog vlasnika do prodavca.
Važno je imati na umu da postajete vlasnik stana tek kada se vaše ime upiše u katastar, bez obzira na to da li ste platili stan, potpisali ugovor ili se rukovali sa prodavcem.
Poreske obaveze i takse
Kada kupite stan, obavezni ste da podnesete poresku prijavu radi utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava. Ovaj porez se plaća ako kupujete stan od fizičkog ili pravnog lica koji nije investitor, što znači da je stan već bio u prometu. Stopa ovog poreza iznosi 2,5% od tržišne vrednosti stana. Poreska obaveza nastaje u trenutku kada zaključite ugovor o prodaji nepokretnosti.
Rok za podnošenje poreske prijave je 30 dana od dana nastanka poreske obaveze. Javni beležnik podnosi poresku prijavu po službenoj dužnosti.
S druge strane, PDV se plaća prilikom kupovine stana direktno od investitora ili pravnog/fizičkog lica koje profesionalno trguje nekretninama. Ova dva poreza se međusobno isključuju, što znači da nije moguće platiti oba.
Postoji mogućnost oslobođenja od ovih poreza za određene kupce. Na primer, osoba koja prvi put kupuje nepokretnost, a koja je državljanin Republike Srbije i ima prebivalište na teritoriji Srbije, može biti oslobođena poreza na prenos apsolutnih prava ako od 1. jula 2006. godine do trenutka overe ugovora o kupoprodaji nije imala u svojini ili susvojini stan ili udeo u stanu.
Kupovina stana u Srbiji zahteva pažljivu pripremu i prikupljanje različitih dokumenata iz katastra nepokretnosti. Proces može biti složen, ali uz pažljivu pripremu i pravovremenu proveru svih potrebnih dokumenata, možete obezbediti bezbednu kupovinu svog novog doma. Redovno ažuriranje zakonskih propisa i pravilna informisanost o procedurama su ključni za uspešnu realizaciju vaše investicije u nekretninu.
