Proces oduzimanja privatne imovine zarad opšteg interesa često izaziva opravdanu zabrinutost kod vlasnika nepokretnosti, prvenstveno zbog straha od nepravedne naknade i gubitka dedovine.
U Srbiji je ovaj postupak strogo regulisan Zakonom o eksproprijaciji, a država ga pokreće isključivo kada je izgradnja puteva, pruga, energetskih objekata ili drugih projekata od javnog značaja neophodna.
Šta podrazumeva postupak eksproprijacije po zakonu?
Eksproprijacija predstavlja zakonom uređen prelaz nepokretnosti iz privatne u javnu svojinu, uz obavezu države da isplati naknadu koja po zakonu ne sme biti niža od tržišne. Da bi se uopšte pokrenula eksproprijacija na određenom terenu, Vlada Srbije mora prvo doneti formalno rešenje o utvrđivanju javnog interesa za taj konkretni infrastrukturni projekat.
Tek nakon tog čina, nadležni organ opštinske uprave na čijoj se teritoriji nalazi nepokretnost pokreće pojedinačne postupke protiv vlasnika parcela koje se nalaze na projektovanoj trasi.
Vlasnik svake pogođene nepokretnosti ima zakonsko pravo da bude blagovremeno obavešten o svakom koraku, počev od samog predloga za oduzimanje imovine pa sve do donošenja konačnog izvršnog rešenja. Ukoliko niste zadovoljni ponuđenim uslovima, pravnim osnovom ili smatrate da su vaša prava procesno ugrožena, stručna advokatska kancelarija, među kojima je i advokatska kancelarija Pekić, može da pruži neophodnu pravnu podršku u podnošenju prigovora i stručnom zastupanju tokom celog procesa.
Pravovremena reakcija pravnog zastupnika često pravi ključnu razliku između prihvatanja minimalne ponude Poreske uprave i ostvarivanja realne cene koja pokriva sve stvarne gubitke vlasnika.
Faze upravnog postupka i donošenje rešenja
Formalni postupak zvanično počinje podnošenjem predloga od strane korisnika eksproprijacije, što je u Srbiji najčešće država, grad, opština ili neko od javnih preduzeća poput “Puteva Srbije” ili “Infrastrukture železnice”. Nakon prijema predloga, opštinska uprava je dužna da pozove vlasnika na usmenu raspravu kako bi se on izjasnio o svim relevantnim činjenicama.
Na ovoj raspravi se precizno utvrđuje identitet nepokretnosti, postojanje pomoćnih objekata, ograda, bunara ili višegodišnjih zasada na zemljištu, što su podaci koji će presudno uticati na kasniju procenu vrednosti.
Nakon sprovedene rasprave i utvrđivanja svih činjenica, organ uprave donosi rešenje o eksproprijaciji. Protiv ovog rešenja vlasnik ima zakonsko pravo žalbe drugostepenom organu, što je najčešće Ministarstvo finansija. Važno je napomenuti da žalba po pravilu odlaže izvršenje rešenja, osim u ekstremno hitnim slučajevima koje zakon taksativno predviđa radi sprečavanja veće štete.
Tek kada rešenje postane pravosnažno u upravnom postupku, prelazi se na drugu, često mnogo važniju fazu – određivanje visine naknade, gde se prvo pokušava postizanje sporazuma između države i vlasnika.
Kako se utvrđuje pravična naknada za zemljište?
Jedno od najčešćih pitanja vlasnika je ko zapravo određuje cenu kvadrata. Tržišnu vrednost zemljišta koje se oduzima inicijalno procenjuje Poreska uprava na osnovu podataka o prometu sličnih nepokretnosti u tom kraju. Međutim, praksa pokazuje da te procene često ne odražavaju realno stanje na terenu.
Zakon o eksproprijaciji nalaže da naknada mora biti pravična, što u teoriji znači cenu po kojoj vlasnik može da kupi istu takvu nepokretnost na sličnoj lokaciji. Pored same vrednosti zemlje, vlasnik ima apsolutno pravo na naknadu za sve objekte, sisteme za navodnjavanje, voćnjake, vinograde i šume.
Ukoliko se u roku od dva meseca od pravosnažnosti rešenja ne postigne sporazum o visini naknade pred opštinskim organom, predmet se po službenoj dužnosti prosleđuje nadležnom osnovnom sudu.
Sud tada u vanparničnom postupku utvrđuje naknadu, pri čemu se obavezno angažuju sudski veštaci različitih struka – građevinske, poljoprivredne ili šumarske. Njihovi nalazi su ključni dokazni materijal, jer sud na osnovu stručnih procena donosi presudu o konačnom iznosu koji država mora da isplati na račun vlasnika pre nego što fizički zaposedne parcelu.
Prava vlasnika na preostali deo nepokretnosti
Veliki problem kod izgradnje autoputeva ili pruga je takozvana delimična eksproprijacija, gde država oduzima samo pojas zemljišta, a ostatak parcele ostavlja vlasniku. Ako taj preostali deo zemljišta postane neupotrebljiv za prvobitnu namenu, na primer, ako ostane premali komad zemlje za obradu ili mu je fizički odsečen prilaz mehanizacijom, vlasnik ima zakonsko pravo da zahteva eksproprijaciju i tog preostalog dela. Država je u tom slučaju dužna da otkupi celu parcelu.
Ovaj zahtev se podnosi u strogo definisanim rokovima, najčešće do završetka postupka za glavni deo zemljišta ili najkasnije u roku od dve godine od završetka radova na objektu.
Dokazivanje da je ostatak parcele izgubio svoju ekonomsku svrhu zahteva precizno veštačenje i ozbiljnu pravnu argumentaciju, jer korisnici eksproprijacije po pravilu odbijaju ovakve zahteve u prvom stepenu kako bi smanjili troškove projekta. Prihvatanje ovakvog zahteva je jedini način da vlasnik ne ostane sa nefunkcionalnim i praktično bezvrednim parčetom imovine koji više ne može ni da proda ni da koristi.
Isplata naknade i stupanje države u posed
Opšte pravilo je da korisnik eksproprijacije stiče pravo na posed nepokretnosti tek kada vlasniku isplati utvrđenu naknadu u celosti ili mu preda u posed drugu odgovarajuću nepokretnost. Izuzetno, Vlada Srbije može odobriti stupanje u posed i pre isplate novca ako je to neophodno zbog izuzetne hitnosti radova na strateškim projektima.
Čak i u tim situacijama, vlasnik ne gubi pravo na naknadu, već mu od momenta ulaska države u posed počinje teći i zakonska zatezna kamata na konačno utvrđeni iznos, što donekle kompenzuje prinudno iseljenje.
Takođe, naknada se ne mora nužno isplatiti u novcu. Postoji opcija davanja druge nepokretnosti u svojinu, što je često model razmene koji odgovara vlasnicima poljoprivrednog zemljišta koji žele da nastave sa obradom zemlje na drugoj lokaciji.
Ako je predmet oduzimanja stambeni objekat u kojem vlasnik sa porodicom trajno živi, država ima zakonsku obavezu da mu pre bilo kakvog rušenja ili iseljenja obezbedi drugi odgovarajući smeštaj, štiteći time osnovno ljudsko pravo na dom.
